主持人：

女士们、先生们，各位记者朋友们：

大家 上午好！

欢迎参加茌平区政府政策例行吹风会。

今天我们邀请到：茌平区自然资源和规划局党组书记、局长闫杰同志，茌平区自然资源和规划局地交易科科长张培同志，向各位解读深化农村集体经营性建设用地入市政策的有关情况，并回答记者提问。

首先，请闫杰同志介绍有关情况。

闫杰：

各位新闻届的朋友们：

大家上午好！

新《土地管理法》实施前，城镇开发边界范围外无法实施征地，这导致有些好的项目不能落地。新《土地管理法》实施后，我们探索性推进集体经营性建设用地入市工作，共完成集体经营性建设用地入市17宗，面积852.63亩，交易金额2亿元，为茌平区智慧冷链物流建设项目、山东农牧发展有限公司肉鸡及深加工项目、聊城新世纪物流公司智慧物流项目等一批省市重点项目提供了用地保障，解决了城镇开发边界外项目用地的难题。

经过前期的有益探索，为我们争取入市试点工作奠定了坚实的基础。2023年3月，茌平区正式被自然资源部列为全国农村集体经营性建设用地入市改革试点，重点围绕土地用途和用地方式、健全土地增值收益分配机制两方面开展试点改革。

为扎实推进入市试点工作，我们做了大量的前期准备工作，多次召开座谈会，认真学习研究新《土地管理法》；到常州、无锡等地学习借鉴先进理念和经验做法。经过多轮研究论证，制定了《聊城市茌平区深化农村集体经营性建设用地 入市试点 改革实施方案》，出台了《聊城市茌平区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》，为开展集体土地入市试点提供了政策支撑。

集体经营性建设用地，是指土地所有权经依法登记，国土空间规划确定为工业、商业、旅游等用途的集体建设用地。

集体经营性建设用地入市，是指在农村集体经营性建设用地所有权不变的前提下，其使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则，以有偿方式发生转移的行为。这种转移行为可以是出让、租赁、作价出资或作价入股，原则上与国有建设用地“同权同价”。入市后的地块，根据其土地性质，商服用地最高使用年限为40年，工矿、仓储等用地最高使用年限为50年。期满后，地上建筑物及附着物按合同约定处理。

不是所有的集体经营性建设用地都能参与入市，入市地块需要符合以下6方面要求。一是产权明晰，没有纠纷，并依法进行了登记的；二是未被司法机关、行政机关限制土地权利的；三是符合国土空间规划和用途管制要求的；四是坚持节约集约用地、严格执行建设用地标准的；五是符合相关产业政策和环境保护要求的；六是法律法规规定的其他事项。

集体经营性建设用地不同于国有建设用地，它是农村村集体所有，要不要入市，以什么方式入市，都是由村集体来决定。

在入市程序方面，首先需要有三分之二以上村民或村民代表同意并签字后，公示不得少于10个自然日。

公示期满且无异议后，由村集体向区集体经营性建设用地入市联审办公室征询规划指标、产业准入、投资强度、环境保护及安全要求等一系列要素条件，并由有资质的第三方进行评估，形成入市方案，向区联审办公室提出入市申请。

区联审办公室召集相关单位联合会审通过，再经区土地资产运营会通过，报区政府核准，然后公示5天。公示无异议后，开展入市交易。交易完成后，签订出让合同和三方监管协议，公示5天，接受群众和社会监督。

在集体土地入市工作中，村民、村集体和社会各界最为关注的一点就是收益问题。

这里需要注意的三个概念，一是成交总价款，二是土地增值收益，三是调节金。

成交总价款，很好理解，就是土地成交总额。

土地增值收益是指成交总额扣除取得成本和土地开发支出费用之后的净收益。

调节金，是按照入市土地增值收益的20%-50%征收。

需要特别注意的是，集体经营性建设用地其公有性质不能改变，农民利益不能受损，入市地块不能搞商品住宅开发，农转用土地不能入市、宅基地不能入市。

政策出台后，我们对全区集体土地进行了初步摸排，经过初步调查，全区有拟入市地块25宗，面积280余亩，涉及9个乡镇14个村。

下一步，我们将依法依规扎实有序推进集体经营性建设用地入市工作，全面助力全区经济高质量发展和乡村振兴。

主持人：现在回答记者提问，记者提问前请先通报所在新闻机构名称，请记者朋友们举手提问。

大众网记者问：农村集体经营性建设用地入市范围和条件是怎样的？

张培答：农村集体经营性建设用地入市范围为： 以第三次全国国土调查为基础、依法取得、符合规划的工矿、仓储、商服、旅游、租赁型商品住房等用途的农村存量集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件可开发利用的存量建设用地。

有下列三种情况不能入市：第一，农村集体经营性建设用地不得用于商品住宅开发；第二不得通过农用地转为新增建设用地入市；第三宅基地不得纳入集体经营性建设用地入市范围。本轮试点用地必须是存量建设用地。国家在上轮试点之后再行试点，暂不全面推开，原因就是经过上一轮的探索，目前入市制度仍然不完善，改革中的深层次问题还有待进一步解决，因此本轮试点就是要用存量土地来探索入市制度，不允许借试点探索之名，行解决用地之实，造成土地资源浪费，违背试点初衷。

至于宅基地不能入市的原因主要有两方面：一方面，新《土地管理法》实施后，农村宅基地管理和改革职能由农业农村部门承担，目前农业农村部门正在牵头开展“宅基地改革”。另一方面，腾退出来的闲置宅基地要优先保障村民住房需求，防止一边利用腾退出来的宅基地入市，一边申请新增宅基地用地指标。

农村集体经营性建设用地入市地块应当符合以下条件:

(一)产权明晰、依法登记。自然资源部要求入市集体经营性建设用地必须办理集体土地所有权登记以及集体建设用地使用权登记。在实践过程中，农村土地所有权较为明晰，鲜少存在争议但农村集体建设用地使用权往往因村集体私下流转，导致使用权归属存在较多纠纷，因此自然资源部在本轮深化入市试点过程中要求入市地块必须办理“两权登记”，即集体土地所有权及集体建设用地使用权登记，其目的是排除存在权属纠纷的集体经营性建设用地入市后带来的法律诉讼，避免给深化农村集体经营性建设用地入市试点带来负面影响。

(二)未被司法机关、行政机关限制土地权利;

(三)符合国土空间规划和用途管制要求。入市地块必须符合村庄规划、土地利用总体规划或城乡规划；入市地块必须为存量集体经营性建设用地，不涉及农用地转为新增建设用地；

（四）符合相关产业政策和环境保护要求。

主持人：请继续提问。

融媒体中心记者问：农村集体经营性建设用地入市程序是怎样的？

张培答：入市程序分为7步：（一）召开村民代表会议。农村集体经营性建设用地入市应由农村集体经济组织明确入市地块的范围、权属及面积后，在乡镇政府或街道办事处监督下，组织村民召开会议进行民主表决，须三分之二以上村民或村民代表表决同意并签字后，形成《集体经营性建设用地入市会议决议》并张贴公示，公示期不少于10个自然日。

（二）公示期满后，由农村集体经济组织或乡镇政府、街道办事处向相关部门征询规划指标、产业准入、投资强度、环保及安全要求，并由第三方评估公司评估地价（集体经营性建设用地使用权入市地价应当选择有资质的评估机构评估来确定），形成入市方案，向区农村集体经营性建设用地入市联审办公室提出入市申请。

（三）区农村集体经营性建设用地入市联审办公室定期召集相关乡镇政府、街道办事处和相关部门，对提出入市申请的地块进行联合会审。

（四）入市方案经审核后，由区自然资源和规划局报区土地资产运营会核准。

（五）入市方案经区土地资产运营会核准后由区政府出具同意入市的审核意见

（六）入市方案上报聊城市自然资源和规划局、山东省自然资源厅审核，审核通过后可入市交易。

（七）成交后，出让人（农村集体经济组织）、竞得人双方签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》，出让人、竞得人、区自然资源和规划局签订三方监管协议。交易结果在聊城市公共资源交易中心网络平台和村务公开栏等进行公布，接受社会和群众监督。

主持人：由于时间关系，我们再回答最后一个问题。请记者朋友们举手提问。

茌平发布记者问：农村集体经营性建设用地使用权人享有哪些权利和义务？

张培答：农村集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资等有偿使用方式入市。通过此种方式依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、出租、抵押。农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同地同权同价同责”。

对受让人依法使用的集体经营性建设用地使用权，在合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，政府根据社会公共利益需要提前收回集体建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并给予土地使用者相应补偿。

农村集体经营性建设用地使用权人应认真执行法律、法规和相关政策规定，按照农村集体经营性建设用地使用权出让合同约定开发使用土地，未经批准不得改变土地用地、容积率等土地使用条件。

本场发布会到此结束，谢谢大家！