聊城市茌平区人民政府办公室文件

聊茌政办字〔2019〕2号

聊城市茌平区人民政府办公室

关于印发加强社区物业管理工作意见的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，区政府有关部门：

《聊城市茌平区关于加强社区物业管理工作的意见》已经区政府研究同意，现印发给你们，请结合实际认真遵照执行。

聊城市茌平区人民政府办公室

2019年10月17日

聊城市茌平区关于加强社区物业管理工作的意见

为加强我区社区物业管理工作，理顺物业管理职责,提升和改善居民居住环境，促进社会全面和谐，依据《山东省物业管理条例》、《聊城市物业管理办法》、《聊城市人民政府办公室关于加强社区物业管理工作的意见》(聊政办字〔2015〕75号)等有关规定，结合我区实际，制定如下意见。

一、总体要求

以党的十九大和习近平总书记系列重要讲话精神为指导，按照“政府引导、市场主导、企业运作、社会参与”的原则，逐步建立以基层党组织为核心，社区居民小组、业主委员会、物业服务企业“四位一体”的工作体制，理顺管理体制，完善监管机制、建立服务保障体系，以改善环境、打造品质社区为目标，全面提升物业服务水平。

二、实施原则

(一)坚持统一领导、综合协调的原则。把物业管理纳入城市管理的大平台，实行统一领导、统一协调、统一考核。全区将住宅小区物业管理工作纳入社区管理建设工作范畴统筹考虑，综合协调解决物业管理中遇到的各类问题。

(二)坚持分级负责、属地管理的原则。区政府负责物业管理的具体指导，街道办事处（乡镇人民政府）具体负责社区物业管理工作。物业管理实行属地管理，各街道办事处（乡镇人民政府）和社区委员会是本辖区物业管理的主体责任单位，具体负责本辖区内物业服务的监督管理，指导物业服务企业履约服务。

（三）坚持权责统一，保障到位的原则。区行政主管部门按照权责相统一的原则，科学划分物业管理相关职责和义务，分解下放管理职权，积极为各街道办事处（乡镇人民政府）综合管理协调创造条件，为做好物业管理工作提供保障。

三、工作目标

力争通过3年努力，建立规范高效的物业管理体系，创造和谐宜居的小区环境。

(一)各级物业管理工作组织健全，人员、经费、措施保障到位，管理、督导、考评体系完善。

(二)物业管理联动机制和联席会议制度运行良好，机制创新有突破性进展并产生明显社会效益。

(三)老旧小区、无人管理楼院整治提升有效，管理通畅，实现城市建成区住宅小区物业管理全覆盖。

(四)业主大会、业主委员会成立及运行指导监督得力，业主自主管理能力增强，业主满意指数不断提升。

(五)物业管理应急管理服务、投诉调解等工作机制健全，矛盾纠纷及时有效在基层化解，群众满意度逐步提升。

四、工作要求

(一)建立物业联席会议制度。物业联席会议由街道办事处(乡镇人民政府）或其指定社区居委会负责召集，由区物业主管部门、城市管理、公安等职能部门和社区居委会、业主委员会、物业企业等方面的代表组成。物业管理联席会议主要协调：业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题；物业管理区域内发生的突发事件；物业管理与社区管理的衔接和配合；需要协调的其他物业管理事项。

(二)做好老旧住宅小区的整治提升工作。制定老旧小区整治提升工作方案，按照“先易后难、先急后缓”的原则分期分批开展老旧小区整治提升，改造后的小区要逐步引入规范的物业管理、对暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅小区由街道办事处设立物业服务机构，提供清扫保洁、垃圾清运，公共秩序维护、日常维修等简易物业服务。

(三)提升业主自主管理水平。各街道办事处（乡镇人民政府）要加强本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作的组织和指导，要把握首次筹备、换届选举、运行监督三个重要环节，引导业主正确行使民主权力、指导业主大会、业委会依法设立，科学运作。要加大对业委会的扶持力度，有计划地组织学习培训和经验交流。

(四)制定物业应急维修措施。房屋及配套的共用部位、共用设施设备的日常维修由产权人或其委托的管理人负责。物业主管部门要制定物业应急维修保障政策，街道办事处（乡镇人民政府）负责落实应急维修方案。物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损环、电梯故障、消防系统故障、建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动、玻璃幕墙炸裂、排水管道破裂、地下车库雨水倒灌以及其他可能造成人身安全事故的紧急情况下，产权人或其委托的管理人未履行应急维修责任的，街道办事处（乡镇人民政府）应启动应急维修机制，提供有偿维修服务，迅速有效地解决物业使用中的突发应急事件，维护广大业主的基本生活秩序。

(五)完善物业项目退出机制。各街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会要本着“维护业主利益、维护社会稳定、依法平稳过渡”的原则，做好物业服务项目退出和接管的衔接交接工作，保持小区物业管理的连续性。对违规弃管、拒不撤出、恶意毁约的开发建设单位、物业服务企业和其他管理人，住建、市场监管、城市管理等有关部门要加强监督，依法作出处理。街道办事处（乡镇人民政府）要制定应急托管机制，对物业管理人撤离后，业主大会尚未成立或业委会不能履行责任，物业管理难以落实的小区实行托底管理，由街道办事处（乡镇人民政府）设立物业服务机构，提供有偿服务，同时积极指导业主、业主大会选聘物业服务企业，尽快实施规范化的物业管理。

(六)建立物业矛盾投诉调解机制。各街道办事处（乡镇人民政府）可制定调解工作规则，规范调解工作程序，指导行业调解活动，对物业管理中的重大纠纷实施调解。街道办事处（乡镇人民政府）可利用现有调解机构，吸纳物业管理专业人员，建立调解工作机制，受理辖区内物业管理的咨询投诉，调解处理物业服务纠纷，并接受区司法、物业主管部门的业务指导。倡导物业管理行业自律、研究行业调解工作规则，通过广泛深入的行业调解，努力将物业管理中的矛盾纠纷发现在社区，解决在基层，消除在萌芽状态。

(七)推进社区党建向物业管理行业延伸。推进以基层党组织为核心，社区居民小组、业主委员会和物业服务企业“四

位一体”，交叉任职的小区管理体制，建立红色驿站，加强基层党组织与物业服务企业、业主委员会之间的联系，发挥社区党组织的政治优势和核心作用，为党员在物业管理和社区建设中发挥先锋模范作用搭建平台，努力为居民群众做好事、办实事、解难事。符合条件的业主委员会可以成立党小组，基层党组织也可以派出联络员，具备条件的物业服务企业应当成立党组织。要抓宣传引领、抓平台载体、抓共建共创、抓队伍建设，全面提升党建联建工作质量。

五、职责分工

(一)各街道办事处（乡镇人民政府）:街道办事处（乡镇人民政府）具体负责社区物业管理工作，联动协调、投诉受理和综合服务保障机制，负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。参与业主大会选聘物业服务企业的招投标、物业管理区域划分、检查考评物业服务质量。负责召集物业管理联席会议，做好物业服务项目退出和接管的衔接交接工作。制定应急托管机制，对物业管理人撤离后，业主大会尚未成立或业委会不能履行责任，物业管理难以落实的小区实行托底管理，设立物业服务机构，提供有偿服务，同时积极指导业主、业主大会选聘物业服务企业，对暂时不具备实行专业化物业管理的住宅小区（楼），组织安排专职人员进行保洁、秩序维护和公共设施维修；无主管单位的由办事处组织落实，对居住分散的住宅楼，应进行划片整合管理。监督建设单位按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和相关资料。负责老旧小区改造项目的摸底排查、组织实施等工作。

（二）区住房和城乡建设局：承担区物业管理工作领导小组办公室职责，负责全区物业管理工作的业务指导和监督考核，研究制定物业管理政策和行业服务标准，负责新建住宅项目的承接查验工作，参与对街道办事处及各部门物业管理相关工作的目标责任考核，负责专项维修资金的归集、使用维修方案的审查确认工作。

（三）区直有关部门:区综合行政执法局对住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的处罚；对建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的处罚；对建设单位、物业服务企业不移交有关物业资料的处罚;对物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的处罚;对挪用专项维修资金的处罚;对建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的处罚;对未经业主大会同意，物业企业擅自改变物业管理用房的用途的处罚;对擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地、损害业主共同利益的，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的处罚；对随意倾倒垃圾、杂物的违反市容环境卫生规定的行为的处罚；对堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超出规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为的处罚；法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为的处罚;对物业企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的行为的处罚，对物业企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的处罚;对损坏房屋承重结构等违反房屋装饰规定的行为的处罚；对违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规定的行为的处罚；对侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为的处罚；对擅自改变房屋用途等行为的处罚；对擅自饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪等家禽家畜或者食用鸽，影响城镇容貌和环境卫生行为的处罚；对养犬人携犬出户未及时清除犬粪行为的处罚；对擅自在建筑物、构筑物的外墙或者公共设施、路面、线杆、树木等处进行张贴、涂写、刻画行为的处罚；区市政公用事业服务中心负责监督指导供水、供热、供气等专业经营单位在小区内依法开展经营、按规定对专业经营设施设备进行承接、维护和管理。制定出详细规划，全力推行专营设施移交直管工作，逐步实现收费到户、服务到户。负责及时清运垃圾，保证日产日清；聊城市公安局茌平分局负责对小区内侵占小区消防通道，醉酒滋事、违反电动车消防安全五条禁令、打架斗殴、偷窃等行为的制止和查处。负责对饲养犬只，干扰他人正常生活的、放任犬只恐吓他人的、驱使犬只伤害他人的行为的处罚；区发展和改革局负责联合住建、财政部门审核老旧小区改造项目计划制定，完善物业服务收费办法和标准；负责组织落实《山东省物业管理条例》有关供电设施建设、移交、管理维护的规定，督促供电公司履行法定义务，制定出详细规划，全力推行专营设施移交直管工作，逐步实现收费到户、服务到户；区市场监督管理局负责查处在住宅小区内擅自改变住宅用途从事无照经营的行为，负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，对发现的违法行为及时进行查处，配合有关部门对小区内违规经营“小饭桌”等行为进行查处，监督查处物业企业违规收费行为；区财政局负责管理老旧小区上级及本级补贴资金；区自然资源和规划局负责依法对老旧小区补建、增减物业服务用房和经营用房进行审批，依照国家相关规定落实物业服务用房和社区管理用房等配套规划，并在规划图上注明位置和面积；区民政局负责社区居委会的业务培训;区司法局负责完善基层纠纷协调机制，指导基层纠纷调解机构疏导调解物业管理区域内的各类民间纠纷；区教育和体育局负责小区内幼儿园的监督管理，负责指导完善小区内健身器材的更新、维修和养护；区卫生健康局负责小区内违规经营“小门诊”等行为的查处；移动、电信、联通、有线电视网络公司茌平分公司等专业经营单位要按照街道、社区和小区物业要求，负责整理各小区的网线，清除空中“蜘蛛网”；区人力资源和社会保障局、税务等相关部门按照各自职责，分工协作，密切配合，共同做好物业管理工作。

六、保障措施

(一)加强组织领导。区政府成立物业管理工作领导小组，负责制定相关政策规划，分解任务目标，界定职责分工，研究解决重大问题，组织协调各级、各单位共同做好社区物业管理工作，并进行统一检查和考核，各街道也要成立相应机构，专门负责辖区内的物业管理相关工作。

(二)制定物业管理绩效考评体系。建立区、街道两级物业企业监督考核机制，区政府和街道办事处（乡镇人民政府）要对照五项工作目标，细化考核指标，结合我区创建工作、将物业管理纳入政府考评体系，区政府对物业管理目标责任落实情况每半年检査一次，每年全面考核一次，对我区物业管理乱、环境秩序差、全覆盖不达标，或造成不良影响、酿成重大事件的，要与单位政绩挂钩，追究主要领导的责任。

(三)加强宣传引导。通过网络、电视、报纸等媒介，宣传物业管理政策法规，引导业主树立合理的物业消费理念，树立自主管理和民主决策意识，创造良好的物业管理环境、形成和谐的物业管理氛围。

附件：茌平区物业管理工作领导小组人员名单

附件

茌平区物业管理工作领导小组人员名单

组 长：李  恩  区委常委、副区长

副组长：庞顺汉 区经济开发区主任、信发街道办事处主任

师兆翔 区政府办公室党组成员、主任科员

成 员：贾国顺  区发展和改革局局长

高廷泽 区教育和体育局局长

张 雷  区民政局局长

王 博  区司法局局长

张 明  区财政局局长

王泽利区人力资源和社会保障局局长

李一功 区自然资源和规划局局长

迟曙光 区住房和城乡建设局局长

张明壮 区卫生健康局局长

王 征  区市场监督管理局局长

刘占利 区综合行政执法局党组副书记、副局长（主持工作）

尹 森  区税务局局长

毛永和 区市政公用事业服务中心主任

李合魁 聊城市公安局茌平分局党委委员

刘成俊 振兴街道办事处主任

纪 磊  区移动公司总经理

周 勇  区电信公司总经理

张长俊 区联通公司总经理

董力博 区有线电视网络公司茌平分公司总经理

区物业管理工作领导小组下设办公室，办公室设在区住房和城乡建设局，迟曙光任办公室主任。