根据《中华人民共和国审计法》第二十六条、第二十九条的规定，经中共聊城市茌平区委审计委员会批准，聊城市茌平区审计局派出审计组，于2024年7月19日至2024年9月30日，对聊城市茌平区住房和城乡建设局（以下简称“区住建局”）开展全区住宅专项维修资金管理和物业政策落实情况专项审计调查，重点审计了维修资金政策制定执行情况，维修资金交存、管理、使用，物业管理政策制定执行，公共收益管理使用，物业服务规范性等情况，对重要事项进行了必要的延伸和追溯。区住建局对其提供的财务会计资料以及其他相关资料的及时性、真实性和完整性负责，并对此作出书面承诺。聊城市茌平区审计局的责任是依法独立实施审计并出具审计报告。

一、被调查事项的基本情况

（一）维修资金管理使用情况

2022年1月至2024年6月住宅专项维修资金收支情况：2022年住宅专项维修资金结转金额18802.45万元，2022年1月至2024年6月交存维修资金金额10766.46万元，存款利息收入1693.65万元，维修项目支出维修资金金额2528.02万元，截至2024年6月30日维修资金余额28733.58万元（定期存款25000万元，非定期存款3733.58万元）。

区住建局在收取维修资金时，执行《茌平县住宅专项维修资金管理办法》（茌住建字〔2017〕77号），自2018年1月2日起，住宅专项维修资金的交存标准调整为：未设电梯的多层住宅50元/㎡；设电梯的多层住宅及小高层、高层住宅80元/㎡；独立别墅20元/㎡。先后制定了维修资金使用方面的内控制度《住宅专项维修资金使用流程》及维修资金补交、续交的相关制度《茌平区住宅专项维修资金具体补交、续交的标准和流程》。

（二）物业管理政策落实情况

截至2024年6月，全区实行专业化物业管理的小区共计141个，涉及物业公司30家。其中38个小区实行前期物业服务管理。全区前期物业收费执行政府指导价，收费依据为《关于公布茌平县城区普通住宅前期物业服务收费基准价格及相关问题的通知》（茌价字[2018]3号）。

二、审计调查评价意见

审计调查结果表明，区住建局根据上级文件制定了本地住宅专项维修资金管理办法，并依据管理办法对住宅专项维修资金的收取、管理、使用开展了相应工作，维修资金收取、管理、使用流程运行基本正常。物业管理政策落实方面，基本实现了对全区物业公司统一管理。但通过审计调查也发现存在维修资金管理体制机制不健全、物业服务合同签订不规范等问题，需加以纠正和改进。

三、审计调查发现的主要问题和整改要求

本次审计调查紧紧围绕全区住宅专项维修资金管理和物业政策落实情况情况，在住宅专项维修资金交存、使用、管理及物业管理政策落实等方面予以重点关注，通过对上述内容的审计调查达到揭示全区住宅专项维修资金管理和物业政策落实中存在的问题，提出审计角度的合理化建议，提升住宅专项维修资金规范化水平，推动物业管理服务提质增效的目的。

（一）维修资金管理使用情况

1.相关政策措施制定及执行情况

未制定维修资金档案管理制度。

2.维修资金交存情况

（1）未足额收取住宅专项维修资金365.2万元。审计期间已整改交存217.22万元。                            

（2）住宅专项维修资金未及时分配到户，未分配金额253.96万元。审计期间，区住建局已整改分配到户。

3.维修资金使用情况

（1）拆分项目规避采购程序。

（2）项目合同签订晚于施工日期。

（3）竣工验收程序不规范。

4.维修资金管理情况

未定期对维修资金管理情况开展财务审计。

（二）物业管理政策落实情况

1.物业管理政策制定执行情况

（1）未制定物业应急维修保障政策。

（2）未制定普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费和普通住宅车位租赁费的基准价格及其浮动幅度。

（3）业主委员会成员人数不符合规定。

（4）业主委员会未按期换届。

（5）未建立违法行为投诉受理制度。

2.公共收益管理使用情况

（1）公共收益未交存维修资金。

（2）公共收益支出未经业主大会研究、未公示。

（3）占用公共区域经营未经业主同意，未履行相关程序。

（4）公共收益未单独列账核算。

3.物业服务规范性

（1）部分小区物业服务合同未在区住建局备案。

（2）物业服务合同签订不规范。

（3）物业收费未明码标价或未与业主协商约定。

四、审计调查建议

（一）建议区住建局健全住宅专项维修资金管理体制机制，根据政策文件对住宅专项维修资金未建制度全面筛查,及时补建相关制度，进一步做好住宅专项维修资金交存、使用、管理工作。

（二）建议区住建局立足自身监管职能，依托各镇街，压实物业服务企业责任，摸排各小区公共收益情况，加强公共收益情况管理。在全区范围内全面排查各小区占地经营的情况，查明未取得收益的原因，堵塞漏洞，并督促各物业服务公司就占用公共区域经营事项取得相关业主的书面同意，并依法办理有关手续。

（三）建议区住建局加强对全区物业服务企业管理，对合同签订不规范及收费未明码标价的情况，及时督促物业服务企业规范合同及物业收费内容，并将合同约定服务范围、收费事项等进行公示，确保物业收费公开、透明。