聊城市茌平区人民政府

关于印发聊城市茌平区农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)的通知

 聊茌政字〔2023〕33号 

各乡镇人民政府、街道办事处，区直有关部门：

为积极探索推动我区农村集体经营性建设用地与国有建设用地使用权同等进入土地市场，激活我区农村土地资源要素，提高资源配置效率，促进城乡融合发展和乡村振兴，经区政府同意制定《聊城市茌平区农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

聊城市茌平区人民政府

2023年10月16日

（此件公开发布）

聊城市茌平区农村集体经营性建设用地

入市管理办法(试行)

第一章 总则

第一条 为贯彻落实自然资源部办公厅《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》及山东省自然资源厅办公室转发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》的通知的要求，全面深化我区农村集体经营性建设用地入市改革，构建完善城乡统一的建设用地市场，规范农村集体经营性建设用地入市行为，保障农村集体经济组织和农民的合法权益，结合我区实际情况，制定本办法。

第二条  集体经营性建设用地，是指土地所有权经依法登记的，国土空间规划确定为工业、商业、旅游等用途的集体建设用地。本办法适用于依法登记的存量建设用地。

第三条 集体经营性建设用地入市，是指在农村集体经营性建设用地所有权不变的前提下，农村集体经营性建设用地使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则，以有偿方式发生转移的行为。

第四条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和自然人，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权。

第五条 区人民政府全面负责集体经营性建设用地入市工作的管理、指导和监督，并成立区农村集体经营性建设用地入市联审小组,下设区农村集体经营性建设用地入市联审办公室，办公室设在区自然资源和规划局，负责入市日常事务。

区内的农村集体经营性建设用地入市交易应当在区公共资源交易中心平台进行。

区自然资源和规划局、区财政局、区住房和城乡建设局、区文化和旅游局、区农业农村局、区发展和改革局、区税务局、市生态环境局茌平区分局、区人力资源和社会保障局、区应急管理局、聊城银保监分局茌平监管组等部门（单位）按照各自职责做好相关工作。

第二章 入市范围、途径

第六条 符合规划的工矿、仓储、商服、旅游等用途的农村存量集体经营性建设用地（包括已建成），具备开发建设所需基础设施等基本条件可开发利用的存量建设用地。

第七条 集体经营性建设用地入市地块应当符合以下要求:

（一）产权明晰、依法登记;

（二）未被司法机关、行政机关限制土地权利;

（三）符合国土空间规划和用途管制要求；

（四）坚持节约集约，严格执行建设用地标准；

（五）符合相关产业政策和环境保护要求。

（六）法律法规规范的其他规定。

第八条 区自然资源和规划局建立城乡统一的集体建设用地基准地价评估体系。研究制订集体建设用地基准地价与国有用地基准地价同时进行动态调整，及时向社会发布。

第九条 以乡镇、街道为基本单元，由乡镇、街道统筹考虑城镇开发边界外的产业布局，编制村庄规划。

第十条 入市交易的集体经营性建设用地一并纳入土地供应年度计划管理，实行城乡供地规模统筹调控。

第三章 入市主体

第十一条 村集体经济合作社是农村集体经营性建设用地的入市主体并享有其所有权，没有成立合作社的，可以由新村村委会代为入市主体。

第十二条 集体经营性建设用地属乡镇、街道集体经济组织的，可以由乡镇、街道经济组织作为入市实施主体。

第四章  入市方式

第十三条 集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资(入股)等有偿使用方式入市。依法取得的集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以依法转让、出租、抵押。农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同权同价”。

第十四条 集体经营性建设用地使用权出让、作价出资(入股)入市的，最高年限为工矿、仓储用地50年，商服用地 40年，其他用途50年。

第十五条 集体经营性建设用地出让(含弹性出让，先租后让等)，是指集体经营性建设用地所有权人将一定年限的集体经营性建设用地使用权出让，由集体经营性建设用地受让人向集体经营性建设用地所有权人支付土地出让金的行为。出让价格不得低于土地成本。

第十六条 集体经营性建设用地租赁，是指集体经营性建设用地所有权人将集体经营性建设用地一定期限内的使用权租赁给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付租金的行为。

集体经营性建设用地租赁最低5年起租，最高期限不得超过20年，租金不低于最低出租底价。

第十七条 集体经营性建设用地作价出资(入股)，是指集体经营性建设用地所有权人以一定期限的集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业享有。集体经营性建设用地的土地使用权作价出资(入股)形成的股权由集体经营性建设用地所有权人享有。

第十八条 集体经营性建设用地使用权转让，是指集体经营性建设用地使用权人按照集体经营性建设用地出让合同的相关规定将集体经营性建设用地使用权再转移的行为。

第十九条 集体经营性建设用地使用权出租，是指集体经营性建设用地使用权人作为出租人,按照集体经营性建设用地出让合同的相关规定将集体经营性建设用地使用权出租，由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十条 集体经营性建设用地使用权抵押，是指将集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、作价出资(入股)、租赁和转让方式取得的集体经营性建设用地使用权可按照相关规定办理抵押。集体经营性建设用地使用权上市交易试点暂行办法另行制定。

集体经营性建设用地使用权抵押应当到区不动产登记服务中心办理抵押登记;抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理抵押登记的注销手续。

第二十一条 以租赁方式取得集体经营性建设用地使用权抵押的，其抵押期限不得超过租赁期限，抵押登记证明应当注明租赁土地的租赁期限和租金交纳情况。

第二十二条 在满足规划、消防、质检、安检、产业政策、环境保护等政策的前提下，可以采用协议出让的情况：

1.原集体土地使用手续已到期或未到期，由使用权人提出入市申请，都可以入市交易。

2.2009年以前已建成的企业，二调为建设用地，按当时法律规定予以处罚后可以入市交易。

3.2009年以后已建成的企业且二调三调均为建设用地，参照山东省《关于支持民营经济高质量发展的若干意见》《关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见》相关要求，依法处置后可以入市交易，地上建筑物按照上述意见补办相关手续后可申请办理不动产登记。

第五章 入市程序

第二十三条 集体经营性建设用地入市程序：

1.集体经营性建设用地属村集体所有的地块，入市应由农村集体经济组织明确入市地块的范围、权属及面积后，在乡镇政府或街道办事处监督下，组织村民召开会议进行民主表决，须三分之二以上村民或村民代表同意并签字后，形成《集体经营性建设用地入市会议决议》并张贴公示，公示期不少于10个自然日。

2.集体经营性建设用地属乡镇、街道集体经济组织的地块，入市应由乡镇、街道经济组织明确入市地块的范围、权属及面积后，报至乡镇政府、街道办事处，由乡镇政府、街道办事处召开集体经营性建设用地入市会议，形成《集体经营性建设用地入市会议决议》并张贴公示，公示期不少于10个自然日。

3.公示期满后，由农村集体经济组织或乡镇政府、街道办事处向联审办公室征询规划指标、产业准入、投资强度、环保及安全要求，并由第三方评估公司评估地价（集体经营性建设用地使用权入市地价应当选择有资质的评估机构评估来确定），形成入市方案，向区农村集体经营性建设用地入市联审办公室提出入市申请。

4.区农村集体经营性建设用地入市联审办公室定期召集相关乡镇政府、街道办事处和相关部门，对提出入市申请的方案进行联合会审。各部门按照职责，对以下内容进行审核:

区自然资源和规划局审核土地规划、用途、权属、地类；区发展和改革局、区工业和信息化局审核产业政策、投资强度等要求;市生态环境局茌平区分局审核环保要求;区应急管理局审核安全要求，区文化和旅游局审核考古勘探方案要求；其他需要审核的情况。

5.入市方案经审核后，由资规局报区土地资产运营会核准。

6.入市方案经区土地资产运营会核准通过后报区政府批准，并由入市主体在村务公开栏张贴入市公示，公示期为5天，公示结束无异议后上市交易。

7.成交后由出让人、竞得人签订出让合同及三方监管协议。交易结果在区公共资源交易中心网络平台和村务公开栏等进行公布，公示期为5天，接受社会和群众监督。

第二十四条《集体经营性建设用地入市会议决议》包括:

(一)集体经营性建设用地所有权人、地块位置、四至、面积、开发用途等;

(二)集体经营性建设用地入市交易的形式;

(三)集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限;

(四)集体经营性建设用地入市交易底价，采用招拍挂形式的应明确设置起始价;

(五)集体经营性建设用地入市价款的支付方式;

(六)其他需要集体决策的内容。

第二十五条 集体经营性建设用地入市由实施主体向区农村集体经营性建设用地入市联审办公室提出入市申请，申请资料应包括:

(一)入市申请书;

(二)《集体经营性建设用地入市会议决议》;

(三)土地所有权证明材料;

(四)入市方案；

(五)其他需要提供的资料。

第二十六条 集体经营性建设用地使用权作价出资(入股)完成后，其交易信息应在村务公开栏、区公共资源交易中心官方网站等进行公布。新组建的企业或增资入股后的企业在完成工商登记后，可申请入市土地的使用权登记。

第二十七条 集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，可办理不动产登记。办理不动产登记时,应向区不动产登记服务中心提交土地登记申请书、申请人身份证明材料、出让（出租）合同、地价款、税收完税、税收免税等资料。

第二十八条 采用租赁、弹性出让等方式入市的建设用地，参照《山东省国有建设用地弹性供应暂行办法》（鲁自然资规〔2022〕3号）执行，受让人和承租人享有同等权利和义务，可依法申请办理不动产首次登记。

第六章 收益管理

第二十九条 集体经营性建设用地入市主体，应承担相应的基础设施建设等开发成本。集体经营性建设用地使用权发生出让、租赁、作价出资(入股)和转让等交易行为的，交易双方都应当按照规定缴纳土地增值收益调节金。

土地增值收益调节金主要用于统筹城镇和农村基础设施建设、农村生态补偿、风险基金等。

第三十条 土地增值收益调节金征收按照成交价格比例进行征收（工业20%，商业50%，其他40%）；区政府与乡镇政府、街道办事处按照六四的比例对调节金进行分配，具体使用办法由财政、税务等部门研究制定。

第三十一条 土地成本包含土地安置补偿费用（不得低于征地区片价）、地上附着物、构筑物等法律法规规定的其他税费。

第三十二条 租赁方式入市地块费用缴纳分为两种途径，一是由承租人提前一次性缴付租赁地块的土地安置补偿费用、地上附着物构筑物等法律法规规定的其他税费、租金按照每年约定时间另行缴付，租金不低于每亩3000元/年，区政府、乡镇政府（街道办事处）、村集体按照三四三比例分成；二是由承租人按照合同约定缴付土地租金，但每亩不低于6500元/年（其中包含土地安置费2000元/年及税费1500元/年），扣除土地安置费及税费后，剩余价款由区政府、乡镇政府（街道办事处）、村集体按照三四三比例分成。

第三十三条 农村集体经营性建设用地入市净收益的使用管理坚持协调统筹、权责一致、合理分配、保值增值的原则。土地净收益是成交价款扣除土地成本及增值收益调节金之后剩余的部分。该部分费用由乡镇政府（街道办事处）、村集体按照四六进行分成。乡镇政府（街道办事处）所收净收益和调节金中承担土地前期熟化费用，该费用由乡镇政府、街道办事处负责统筹。具体使用办法由区财政和区农业农村管理局等部门联合制定。

第七章 交易规范

第三十四条 农村集体经营性建设用地入市参照国有土地使用权出让实行交易保证金制度。

第三十五条 农村集体经营性建设用地不得用于商品住宅开发，通过农用地转为新增建设用地的不能入市，宅基地不能纳入入市范围。

入市的土地公有制性质不能改变，耕地红线不能突破，农民利益不能受损。

第三十六条 集体经营性建设用地使用权人应认真执行法律、法规和政策的规定，按照合同的约定开发使用土地,未经批准不得改变土地用途、容积率等土地使用条件。

第三十七条 农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资(入股)年限届满的，农村集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及附着物按出让、租赁、作价出资(入股)合同的约定处理。

第三十八条 按租赁方式取得的集体经营性建设用地使用权，承租人未按《合同》约定按时交纳土地租金的，经催告60天拒不缴纳的，集体经营性建设用地所有权人可以解除合同，收回土地使用权。

第三十九条 按照建立城乡统一的建设用地市场要求，积极培育农村集体经营性建设用地市场交易中介组织，引导国有建设用地市场交易中介组织参与集体经营性建设用地入市交易中介服务，为入市交易提供地价评估、交易代理、登记发证等中介服务。

第四十条  因公共利益需要依法对集体经营性建设用地实行征收的，经区政府批准后，集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿。

第四十一条 已使用存量集体建设用地进行非农建设且拒不签订入市使用合同接受规范管理的，由相关部门依法予以查处。

第八章 法律责任

第四十二条 集体经营性建设用地使用权入市违反本办法的规定交易的，不得办理建设用地规划手续，不得办理登记手续。

第四十三条 国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第四十四条 农村集体经济组织的经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益,由纪检监察部门查处;构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第九章 附则

第四十五条 本办法实施之前已依法批准使用的集体经营性建设用地，在符合规划、产业政策的前提下可参照本办法执行。

第四十六条 本办法自年月日（发文日）起施行，有效期至2024年12月31日。本办法在执行过程中，如遇上级政府、部门出台新政策，按新政策执行。